IL PROGETTO DI LEGGE SUL CONDOMINIO A SAN MARINO CONTIENE INNOVAZIONI A CUI GUARDARE CON INTERESSE

Ringrazio l’Avv. Fulvio Pironti per averci inviato quest’interessantissimo articolo che riguarda un progetto di legge  condominiale  nella Repubblica di San Marino.

Potrebbero esserci spunti interessanti anche per i condomini in Italia.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari

 

 

-Fulvio Pironti, avvocato civilista, opera sull'intero territorio nazionale occupandosi prevalentemente di contenzioso condominiale.

Autore di numerosi contributi e note a sentenza e in tema di diritto condominiale e immobiliare editi in riviste di rilevanza nazionale e di interesse universitario. Collabora con il Quotidiano del Condominio – Il Sole 24 Ore -

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

La Repubblica di San Marino è priva di norme che disciplinano il condominio. Avvertita da tempo l'esigenza di introdurre nell'ordinamento sammarinese una legge ad hoc sul condominio, per ben due volte è stato presentato e discusso il relativo progetto di legge. Approvato con alcuni emendamenti in Commissione (prima nel 2016, poi nel 2019), è decaduto a causa della cessazione di entrambe le Legislature.

Il disegno normativo si distingue per l'assoluto rigore di alcune norme poste a salvaguardia degli interessi degli amministrati. Nel suo insieme, per taluni aspetti ricalca le orme del condominio negli edifici contemplate nel Codice civile italiano e nelle sue disposizioni attuative, per talaltri evidenzia pronunciate differenziazioni e, per altri ancora, introduce interessanti profili giuridici dal carattere decisamente innovativo. Questi ultimi due potrebbero divenire, ad avviso di chi scrive, oggetto di studio comparativo per poi essere innestati, con opportuni adattamenti, nell'impianto riformato dal legislatore italiano nel 2012 attraverso la presentazione di un pacchetto di emendamenti.

Il bisogno di una normativa che potesse regolamentare il condominio negli edifici, peraltro invocata da tempo, rinviene la sua ragione anche nella espansione edilizia sul territorio sammarinese. Molteplici convegni sono stati organizzati per ribadire con incisività l'emergenza del varo di una legge regolatrice dei rapporti condominiali in presenza di frequenti discordie fra i condòmini. D'altronde, il principio romanistico ci insegna che la comunione, situazione per la quale la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, è una scontata fonte di dissidi per cui è necessario regolamentarla.

L'iter legislativo

Il progetto legislativo per la Repubblica di San Marino è stato presentato la prima volta il 2 dicembre 2015 (XXVIII Legislatura), esaminato in Commissione nel 2016 ed approvato con alcuni emendamenti. Ripresentato il 15 novembre 2018 (XXIX Legislatura), è stato esaminato in Commissione nel 2019 e nuovamente approvato con l'apporto di emendamenti. La prima stesura, licenziata con ampi emendamenti, non riuscì ad approdare alla seconda lettura in Consiglio Grande e Generale a causa della sopraggiunta fine della XXVIII Legislatura. Tale progetto di legge venne ripreso dalla Segreteria di Stato per gli Affari Interni, la quale ha apportò modifiche ed integrazioni pur conservando inalterato l’impianto originario. Anche il secondo tentativo, pur conseguendo l'approvazione della Commissione non è stato tramutato in legge a causa della fine della Legislatura.

La relazione che accompagna il progetto di legge titolato «Il condominio degli edifici» ricorda che da tempo era avvertita l’esigenza di una disciplina in materia condominiale. Firmata dal Segretario agli Interni, ribadisce che il suo varo costituisce un valido supporto per la cittadinanza e gli operatori del settore. Inoltre, irrobustisce le professionalità esistenti generandone nuove e favorisce la gestione dei condomìni.

Capi del progetto di legge

Il progetto di legge, presentato dal Segretario di Stato all’Industria, Artigianato e Commercio, è stato predisposto tenendo conto dei suggerimenti offerti dai professionisti del settore. Consta di cinque capi: a) Capo I - Disposizioni generali, b) Capo Il - Parti comuni e criteri per la ripartizione delle spese, c) Capo III -Degli organi del condominio, d) Capo IV - Regolamento di condominio e altre disposizioni, e) Capo V -Disposizioni di attuazione ed entrata in vigore (potete consultate il testo integrale cliccando qui).

Il Capo I tratta delle disposizioni generali sull'oggetto e finalità del progetto legislativo definendo il condominio e i suoi requisiti. Il capo II definisce le parti comuni ed evidenzia le modalità di determinazione delle quote dei condòmini relativamente ad esse. Definisce altresì i criteri per ripartire le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni. Comprende anche norme per le modalità di uso ed eventuale divisione delle parti comuni e per la definizione delle innovazioni che nelle parti comuni sono consentite esclusivamente mediante l'assenso totalitario. Sono vietate le innovazioni che pregiudicano la stabilità e sicurezza del fabbricato, alterano il decoro architettonico, o rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Il Capo III disciplina gli organi del condominio, amministratore ed assemblea. Introduce norme in materia di nomina, rinnovo e revoca dell'amministratore e i requisiti necessari per espletare la professione di amministratore di condominio. Definisce, poi, le attribuzioni e i poteri di rappresentanza dell’amministratore di condominio. Quanto all'assemblea, vengono introdotte disposizioni riguardanti le modalità convocative, costitutive e validità delle delibere. Definisce anche le prerogative attribuite all'organo assembleare e detta prescrizioni riguardo alla impugnazione delle delibere.

Il Capo IV prevede l'obbligo del regolamento di condominio nel caso in cui l'edificio sia costituito da un numero di condòmini superiore ad otto. Deve contenere disposizioni sull'uso delle cose comuni e sul riparto delle relative spese secondo diritti e obblighi di ogni condomino e le norme a salvaguardia del decoro dell’edificio oltre quelle relative alla gestione. Sottoscritto da tutti i condòmini, dovrà essere registrato presso l'Ufficio del Registro e Conservatoria. Potrà essere anche trascritto presso i registri di conservatoria immobiliare e andrà indicato in tutti gli atti pubblici di alienazione delle proprietà. Inoltre, racchiude norme in materia di riscossione dei contributi condominiali, rimborso delle spese anticipate dall'amministratore uscente, occupazione degli spazi comuni e responsabilità relative alla raccolta dei rifiuti.

Diritto condominiale comparato

La comparazione dei sistemi giuridici nazionali (il cosiddetto diritto comparato) mira a studiare come il diritto può essere perfezionato e corretto. Raffronta e valuta i diversi ordinamenti, istituti, normative progetti legislativi analizzando similarità e diversità. Nel caso che ci occupa, la comparazione sull'istituto del condominio (vigente legislazione codicistica italiana e disegno normativo sammarinese), riveste notevole importanza in quanto permette una comprensione approfondita delle diverse regole di diritto. Non è irragionevole sostenere che la legislazione condominiale italiana meriti di essere armonizzata con gli ordinamenti europei. Invero, lo studio di innovanti profili giuridici rinvenibili negli assetti legislativi

stranieri consentirebbe l'innesto di proficui e migliorativi aspetti nella odierna legislazione condominiale italiana.

Profili del disegno normativo sammarinese

Entrando nello specifico delle singole disposizioni che compongono il progetto di legge, si chiarisce che l'analisi è stata incentrata su quelle meritevoli di maggiore attenzione per novità e diversità. In particolare, possono essere ricondotte in due ambiti: il primo, raccoglie i profili e gli elementi che mostrano elementi innovativi, il secondo, presenta le diversità, più o meno marcate, rispetto alla legislazione condominiale italiana.

Analisi delle disposizioni salienti

L'articolo 2, rubricato sotto il titolo «Definizione e requisiti del Condominio», esordisce (comma 1) con una interessante definizione sul condominio: «il Condominio negli edifici è la coesistenza della proprietà superficiaria esclusiva, spettante a ciascun condomino sul proprio piano o porzione di piano, con la comunione forzosa sulle parti comuni dell'edificio, come definite dal successivo articolo 4». Il comma 2onera ogni condominio a doversi dotare di un codice identificativo rilasciato dall'Ufficio Attività Economiche successivamente alla iscrizione nel pubblico Registro dei Condomìni. Il comma 5 restituisce un utile chiarimento teso a perimetrare la figura giuridica del condomino incarnandola nel proprietario dell'unità immobiliare compresa nell'edificio condominiale. Il comma 7 scioglie ogni dubbio riguardo alla dicitura «valore dell'edificio» chiarendo che si tratta del valore millesimale. I chiarimenti resi dai commi 5 e7, per quanto di primo acchito possano sembrare scontati, in realtà restituiscono solide certezze ed evitano pericolosi sconfinamenti interpretativi.

L'articolo 4 («Parti comuni dell'edificio») si sofferma sulle parti comuni edificali specificando, tra l'altro, al punto b) gli «accessi pedonali e carrabili». Il punto c) annovera le «condotte orizzontali e verticali di scarico delle acque bianche e nere» mentre il punto d) ricomprende le «canne fumarie e di aspirazione, compresi i portelli di ispezione ed i comignoli». Tali parti nell'articolo 1117 del Codice civile italiano, per quanto genericamente ricavabili, non risultano espressamente dettagliate.

L'articolo 5 («Determinazione delle quote») è preposto alla risoluzione delle diatribe inerenti la stesura dei millesimi negli edifici in cui non siano presenti (comma 2). Prevede che l'assemblea affidi con delibera maggioritaria la compilazione dei millesimi ad un tecnico. In difetto di maggioranza, su istanza anche di un solo condomino o dell'amministratore, l'autorità giudiziaria nominerà il tecnico perché rediga le tabelle millesimali. In caso di controversia fra i condòmini sulla determinazione dei millesimi, anche un singolo condomino potrà ricorrere all'autorità giudiziaria.

Le parti comuni e la ripartizione delle spese

L'articolo 7 («Uso delle parti comuni, loro divisione e scioglimento») al comma 1 si preoccupa di precisare che le parti comuni non possono essere occupate dai condòmini nemmeno temporaneamente e neanche con opere di carattere provvisorio. È fatto salvo il caso in cui necessitino lavori di ripristino da eseguire negli immobili di proprietà esclusiva previa comunicazione all'amministratore. Il comma 2 prescrive che l'occupazione dovrà essere limitata al tempo necessario alla esecuzione delle manutenzioni (solitamente

questa disposizione si rinviene nei regolamenti di condominio italiani; decisamente apprezzabile l'idea di rafforzare il divieto elevandolo a norma).

L'articolo 13 («Ripartizione delle spese. Disposizioni generali») al comma 1, nell'evidenziare che le spese condominiali dovranno essere sostenute dai condòmini proporzionalmente al valore millesimale della proprietà esclusiva, introduce la possibilità di una «diversa convenzione da adottarsi con il consenso dei due terzi dell'unanimità dei proprietari» (va notato che per il corrispondente articolo 1123Codice civile italiano, la cosiddetta diversa convenzione può essere adottata solo mediante assenso totalitario).

Non si può essere amministratore di uno stesso stabile più di 6 anni

L'articolo 17 («Nomina e revoca dell’amministratore») al comma 1 prescrive (sottintendendo, a nostro avviso, non solo alle esigenze privatistiche, ma anche a ragioni di ordine pubblico e sicurezza) che l'assemblea è tenuta a nominare l'amministratore entro tre mesi dalla costituzione del condominio o dalla cessazione della carica dell'amministratore. In mancanza, la nomina viene fatta dal Commissario della Legge su istanza di uno o più condòmini o dell'amministratore dimissionario. Il comma 6, poi, prevede i limiti temporali del mandato di amministratore. Invero, lo stesso non può essere conferito per un periodo massimo di tre anni rinnovabili. Balzano all'evidenza due significativi profili di novità: l'obbligo di istituire, quindi insediare, l'amministrazione entro tre mesi e il limite temporale gestionale che non dovrà superare isei anni (è immaginabile che la ratio poggi sulla necessità di dover garantire ricambi negli assetti amministrativi-gestionali; entrambi i disposti, senz'altro profondamente opinabili quanto innovativi, non sono presenti nell'ordinamento italiano).

Il comma 9 tratta dei motivi di revoca dell’amministratore precisando che può essere deliberata in ognitempo dall’assemblea o disposta dall’Autorità giudiziaria su istanza di ciascun condomino al verificarsi di almeno una serie di ipotesi. È interessante notare la presenza del punto b) secondo il quale «la mancata stipula dell'assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta nel termine previsto dal successivo articolo 18, comma 5» (tale ipotesi di revoca non rientra fra quelle italiane introdotte dal legislatore della riforma nel 2012; ci sembra apprezzabile lo sforzo di rendere obbligatoria la polizza assicurativa in capo all'amministratore e di revocarlo in caso di mancata stipula).

Il comma 12 norma il diritto in capo al neoamministratore a poter agire giudizialmente senza doversi munire di autorizzazione assembleare nel caso in cui il pregresso gestore rifiuti la consegna del carteggio condominiale (ciò, in realtà, è tratto dall'orientamento giurisprudenziale italiano, peraltro, univoco sul tema; in ogni caso normare un condiviso indirizzo giurisprudenziale rende inattaccabile il principio e lo ripara dalla introduzione di eventuali arresti). All'articolo 18 («Requisiti dell’amministratore») il comma 5sancisce, fra i requisiti necessari per poter gestire i condomìni, l'obbligo per l'amministratore di stipulare, entro quindici giorni dalla nomina, una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta. La polizza deve prevedere massimali adeguati alla quantità di condomìni gestiti. È fatto divieto all'amministratore di operare senza copertura assicurativa (come dianzi anticipato, l'innovativo disposto - assente nella legislazione codicistica italiana - tutela e blinda gli interessi degli amministrati).

L’assemblea

L'articolo 27 («Convocazione dell'assemblea») detta una serie di prescrizioni: il comma 1 estende a trenta giorni il termine concesso dai richiedenti all'amministratore a convocare l'assemblea (in Italia, invece, è di dieci giorni; vista la mole di lavoro degli amministratori, trenta giorni ci sembra un termine più congruo ed appropriato). Il comma 2 prevede che l'avviso di convocazione debba essere trasmesso almeno sette giorni prima della data fissata per l'adunanza (in Italia, invece, è di cinque giorni). Soggiunge che, nel caso in cui una unità immobiliare appartenga a più persone, l'avviso di convocazione andrà inviato a tutti comproprietari (il che si rivela molto utile vista la frequente tendenza volta a convocare un solo comunista, magari quello che si interfaccia frequentemente con l'amministratore). Inoltre, la convocazione, previ omissione dell'ordine del giorno (è intuibile l'ossequio alla privacy), dovrà essere esposta sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune (obbligo, questo, assente in Italia). Il comma 4 prescrive che l'assemblea di seconda convocazione possa essere tenuta nello stesso giorno della prima(differentemente, in Italia devono essere tenute in giorni distinti).

L'articolo 28 («Partecipazione all’assemblea») al comma 1 circoscrive il numero delle deleghe disponendo che ogni persona che interviene all'assemblea non potrà averne più di due. Il comma 2 introduce il divieto per l'amministratore di ricevere deleghe: tuttavia, la limitazione abbraccia le sole ipotesi di conflitto, quindi il caso in cui l'assemblea deliberi la sua nomina, revoca e conferma (in Italia, invece, la riforma ha introdottoli divieto generale di rilasciare deleghe all'amministratore).L'articolo 29 («Costituzione dell’assemblea validità delle deliberazioni») al comma 2 prescrive ridottissimi quorum costitutivi e deliberativi. Infatti, sancisce che l’assemblea in seconda convocazione si costituisce con l’intervento dei condòmini che rappresentino 1/6 dei millesimi di proprietà (quindi 166,67 millesimi). La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti corrispondente ad un 1/8 dei millesimi di proprietà (quindi 125 millesimi).

Al comma 3 viene inserito il quorum deliberativo per il rinnovo dell'amministratore (quindi conferma incarica): le relative delibere dovranno essere assunte con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 501 millesimi similmente alla nomina e revoca (tale quorum per la conferma non è espressamente previsto in Italia per cui rientra nel novero deliberativo generico dei 333,34 millesimi). Il comma 4 precisa che le delibere incidenti sul diritto di proprietà del singolo condomino e il regolamento di condominio e tabelle millesimali devono essere approvati da tanti condòmini che rappresentino i 2/3 dei millesimi di proprietà.

Al comma 6 viene prescritto che l’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto siano stati adunati. Nel qual caso la delibera assunta andrà soggetta alla grave sanzione della nullità (e non annullabilità come dispongono le norme attuative in Italia). Il comma 7 dispone che l’assemblea possa nominare l'amministratore a fungere da segretario verbalizzante. Il comma 9 norma l'obbligo per l’amministratore di inviare copia del verbale d'assemblea a tutti i condòmini entro sessanta giorni dalla data della stessa (disposto, questo, il cui limite temporale è apprezzabile in quanto mira a restituire ordine trasparenza all'andamento amministrativo).

L’impugnazione delle deliberazioni

L'articolo 30 («Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea») al comma 2 sancisce che l'assente, il dissenziente o l'astenuto che ritenga la delibera lesiva della legge o del regolamento di condominio deve

chiedere all'amministratore - nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della delibera per i dissenzienti astenuti e dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti - di riadunare l'assemblea perché annulli quella illegittima. La natura precontenziosa del disposto offre la possibilità al condominio all’amministratore di rimuovere la lesività della decisione riconvocando l'assemblea per annullarla. Il comma 3 prevede che nel caso in cui l'amministratore ometta di adunare l'assemblea nel termine perentorio di dieci giorni, o qualora l'assemblea riconvocata confermi la delibera impugnata, il condomino assente, dissenziente o astenuto può fare ricorso all'Autorità giudiziaria chiedendo l'annullamento della delibera impugnata.

Il comma 4 prescrive che il ricorso dovrà essere proposto nel termine perentorio di sessanta giorni(decorrenti dalla data di delibera per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della delibera per gli assenti). La tempistica per impugnare viene estesa ai sessanta giorni (contro i trenta della legislazione italiana). Apprezzabile perché non è infrequente l'esame di questioni condominiali complesse le quali richiedono l'impiego di maggior tempo. Il comma 5 sancisce che il Commissario della Legge nel caso in cui l'impugnazione appaia ad un primo esame fondata può decretare la sospensione provvisoria della delibera. Il decreto è notificato d'ufficio all'amministratore del condominio. Entro quindici giorni dalla notifica, gli opponenti devono introdurre un procedimento in contraddittorio per l'annullamento della deliberazione. Diversamente l'opposizione si considererà decaduta.

Quando le delibere sono nulle

Il comma 7 norma le nullità delle delibere assembleari nelle seguenti ipotesi: a) se sono prive degli elementi essenziali; b) se hanno un oggetto impossibile o illecito; c) se hanno per oggetto innovazioni vietate o adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte; d) se hanno un oggetto esorbitante rispetto alle attribuzioni spettanti all'assemblea; e) se ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni (le ipotesi scaturiscono da note pronunce nomofilattiche italiane; oltremodo positiva l'idea di cristallizzarle in un assetto legislativo).

Il comma 8 prevede che la nullità possa essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse il quale è tenuto a chiedere all'amministratore la convocazione di una nuova assemblea al fine di dichiarare nulla la precedente delibera (anche questo è un rimedio precontenzioso che mira a responsabilizzare l'organo assembleare invitandolo a rivedere la questione). Il comma 9 prescrive che qualora l'amministratore non aduni l'assemblea nel termine perentorio di dieci giorni, sarà possibile ricorrere all'Autorità giudiziaria. Al comma 10 viene precisato che l'azione tesa a far dichiarare l'annullamento delle delibere assembleari si prescrive entro sei mesi dal compimento dell'atto che dà origine alla controversia.

Il regolamento va registrato

L'articolo 31 («Regolamento di Condominio») al comma 1 sancisce l'obbligo di formare il regolamento se il numero dei condòmini è superiore ad otto. Al comma 2 viene previsto che l'iniziativa volta a revisionare il regolamento esistente può essere presa da un numero di condòmini che rappresenti almeno 1/6 dei millesimi di proprietà. Il comma 3 dispone che esso deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza dei 2/3. Il comma 4 prevede che una volta sottoscritto da tutti i condòmini andrà registrato

presso l'Ufficio del Registro e Conservatoria e potrà essere trascritto nei registri di conservatoria immobiliare. Inoltre, dovrà essere indicato in tutti gli atti pubblici di trasferimento delle proprietà. Nel caso in cui incida sul diritto di proprietà di uno o più condomini, dovrà essere sottoscritto da tutti i condòmini.

L'articolo 32 («Riscossione dei contributi») al comma 1 chiarisce che l’obbligo del pagamento dei contributi condominiali, scaturenti dal rendiconto e dal piano di riparto, sorge nel momento in cui l'assemblea li approva. Al comma 4 viene previsto che in caso di ritardato pagamento dei contributi da parte del condomino, l'amministratore potrà applicare gli interessi legali e le eventuali spese di recupero del credito oltre quelle dirette ed indirette. L’articolo 33 («Rimborso delle spese anticipate dall'amministratore del condominio uscente») al comma 1 dispone che l'amministratore uscente ha diritto di ottenere dal condominio il rimborso derivante da anticipazioni eseguite per fronteggiare spese indifferibili e necessarie le quali devono risultare approvate dall'assemblea (il disposto trae spunto dall'articolo 1720 Codice civile contemplato nel codice civile italiano e riferito al contratto di mandato in generale; apprezzabile l'idea di trasfondere il principio in un pacchetto di norme dedicato al condominio).

La gestione degli spazi condominiali e la raccolta rifiuti

L'articolo 34 («Occupazione spazi condominiali») al comma 1 disciplina gli spazi condominiali (inclusi i posti auto) occupati da materiali e/o veicoli in sosta prevedendo che qualora non siano stati autorizzati dall’amministratore secondo quanto deliberato dall'assemblea, potranno essere liberati forzatamente. Il comma 3 prevede che i costi per la liberazione e le spese accessorie graveranno l'occupante (di solito sono rinvenibili nei regolamenti di condominio italiani; normarli contribuirà senz'altro a rafforzarne la portata).L'articolo 35 («Responsabilità relative alla raccolta rifiuti porta a porta») al comma 1 prescrive che il condominio risponde solidalmente per gli adempimenti connessi alla raccolta dei rifiuti porta a porta nel caso in cui vengano depositati in un unico raccoglitore. In caso contrario, risponderà il singolo condomino negligente. In caso di responsabilità solidale del condominio, eventuali sanzioni verranno notificate all’amministratore del condominio (disposto resosi necessario con la diffusione delle raccolte di rifiuti nei plessi condominiali; si registra l'assenza in quello italiano).

L'articolo 36 («Disposizioni di attuazione») sancisce che entro due anni dalla entrata in vigore, ciascun condominio dovrà adottare un regolamento o adeguare quello esistente in ragione di quanto previsto dalla presente legge. La violazione di tale obbligo comporterà l'impossibilità di dedurre le spese condominiali nella dichiarazione dei redditi dei singoli condòmini fino a quando non verrà adottato il regolamento(chiusura con la necessaria e obbligatoria introduzione - o revisione laddove esistano - dei regolamenti volti ad una civile, ordinata e armonica coesistenza).

torna all'elenco degli articoli