MUFFA E FORI NELLE PARETI: PAGA IL CONDUTTORE O IL LOCATORE?

Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 1618 del 14 aprile 2023, nell'affrontare un caso di mancato rilascio dell'immobile locato, ha stabilito, tra le altre cose, che la muffa nell'appartamento dato in affitto non è addebitabile all'inquilino, sia perché gli interventi per la sua rimozione competono al proprietario, sia perché la sua presenza rientra nel normale deterioramento derivante dall'uso dell'immobile.

Il proprietario, inoltre, non può impedire al conduttore di fare un normale utilizzo del bene locato, all'interno del quale rientra anche la realizzazione di fori nelle pareti per l'installazione di pensili e arredi. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.

Muffa e fori nell'appartamento locato: fatto e decisione

Il proprietario dell'immobile conveniva in giudizio l'ex inquilino, responsabile a suo dire di aver consegnato l'abitazione in pessimo stato. Chiedeva pertanto il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Torino ritiene parzialmente fondata la prima domanda: l'attore ha infatti correttamente provato la presenza di graffi e danneggiamenti vari in diverse punti delle porte interne.

L'art. 1590, comma secondo, c.c., dispone che, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile al momento della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Per vincere tale presunzione il conduttore deve provare rigorosamente che le condizioni dell'immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall'incuria del locatore nell'ordinaria e straordinaria manutenzione; prova che, nel caso di specie, il convenuto non ha fornito.

Nessun risarcimento può invece essere riconosciuto per la presenza di macchie di muffa all'interno dell'immobile.

Secondo il giudice piemontese, quanto ai danni alla muratura (presenza di muffe con conseguente necessità di santificazione e tinteggiatura, nonché fori sulle pareti dovuti all'installazione di arredo), deve ritenersi che essi siano da ricondurre nell'ambito di un deterioramento "normale" dell'immobile.

Infatti, da un lato, gli interventi necessari per la rimozione della muffa non rientrano nel novero delle spese ordinarie di manutenzione poste a carico del conduttore.

A fronte della denuncia da parte di quest'ultimo, spetta al locatore attivarsi per la realizzazione degli interventi necessari ad evitare il deterioramento.

In assenza della prova della riconducibilità dei danni al comportamento del conduttore, la responsabilità del lamentato danno è da ascrivere all'inadempimento del proprietario dell'immobile dell'obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato abitativo.

Dall'altro lato, la presenza di fori nel muro per la installazione di pensili è, per giurisprudenza costante, da ricondurre all'uso normale dell'immobile.

Il locatore non può infatti addossare al conduttore spese di manutenzione, nella specie di stuccatura, che determinerebbero un suo indebito vantaggio in aggiunta al canone di locazione già percepito e nella determinazione del quale si tiene conto del deterioramento che la cosa locata può subire nel corso e per effetto del rapporto.

Muffa e fori nell'appartamento locato: considerazioni conclusive

Le conclusioni a cui è giunto il Tribunale di Torino appaiono ampiamente condivisibili.

Come detto, il Codice civile esclude che il normale utilizzo del bene locato, in conformità alla sua naturale destinazione d'uso, possa giustificare una richiesta risarcitoria da parte del locatore, salvo l'obbligo da parte del conduttore di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione.

Tale principio è stato poi col tempo ulteriormente rafforzato dai giudici di legittimità, i quali hanno statuito la radicale nullità di tutte quelle clausole previste nel contratto di locazione che ponevano a carico del conduttore l'obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento dovuto all'uso normale dell'immobile (Cass., sent. n. 29329 del 13.11.2019).

Richiamando giurisprudenza recente sentenza (Cass., n. 4357/1984), è stato stabilito che "rientra nel normale degrado d'uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti".

Si può dunque ben concludere che l'inquilino non è obbligato in nessun modo ad occuparsi delle pareti dell'immobile quando lascia l'abitazione.

Fonte: https://www.condominioweb.com/muffa-e-fori-nelle-pareti-paga-il-locatore.20824#2

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