INVESTIMENTI IMMOBILIARI: COSA CAMBIERA'.

UN ARTICOLO INTERESSANTE, fonte idealista.

L'aumento dei tassi d'interesse, il cambiamento delle preferenze degli occupanti e le normative ambientali più severe rendono gli investimenti immobiliari molto più complessi. Tuttavia, ciò non significa che gli investitori debbano rassegnarsi a rendimenti più modesti. Piuttosto, si rende necessario andare oltre gli investimenti immobiliari tradizionali. Ecco perchè si sta aprendo una nuova era per il real estate, secondo Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate e gestore del fondo Pictet-Elevation Core Plus.

Per oltre un decennio investire in immobili "core" (edifici già esistenti, per lo più in siti urbani di prestigio) in Europa ha offerto rapporti rischio/rendimento molto favorevoli, ma oggi la situazione è più complessa.  Gli investitori istituzionali che cercano un certo livello di rendimento dal settore immobiliare dovrebbero, a quindi, valutare l'opportunità di allocare il proprio capitale in strategie di investimento del tipo "value add" o "core plus". Ma cosa significa questo?

Tassi di interesse e inflazione, le conseguenze sugli investimenti immobiliari.

Se, tradizionalmente, la maggior parte dei rendimenti del settore immobiliare core faceva affidamento sul reddito da locazione, negli ultimi anni la strategia ha ricevuto una spinta insolitamente forte dall'aumento di valore degli immobili. Questo perché in un'era di tassi di interesse ai minimi e inflazione bassa gli investitori erano disposti a pagare di più per assicurarsi flussi di reddito. Tuttavia, al momento vediamo come questa tendenza si stia invertendo. Tassi d'interesse più alti e inflazione più elevata stanno già facendo scendere le valutazioni a parità di flusso di reddito. 

Normative ambientali e investimenti in immobili

A soffrire in misura maggiore potrebbero essere alcune delle proprietà più richieste: gli immobili in centro. La ragione è da ricercare in un altro importante cambiamento in atto nel settore immobiliare: l'inasprimento delle normative ambientali. Al giorno d'oggi, infatti, le considerazioni sulla sostenibilità non sono più opzionali, ma rappresentano virtualmente una necessità.

 Nel prossimo decennio, il settore immobiliare dovrà finalmente far fronte alle sue responsabilità ambientali. Questa si preannuncia un'impresa titanica: nell’UE infatti gli edifici sono responsabili del 40% dei consumi energetici totali della regione, del 36% delle sue emissioni di CO2 e di più della metà del suo consumo di elettricità. Il settore è già sotto stretta osservazione da parte di governi e autorità di regolamentazione e i segnali preannunciano normative ambientali ancora più severe. 

Efficienza energetica degli edifici

La maggior parte dei Paesi europei si doterà di requisiti minimi di efficienza energetica entro pochi anni. Il Parlamento europeo ha appena adottato un aggiornamento alla Direttiva sulla prestazione energetica degli immobili che stabilisce le modalità per rendere "carbon neutral" il settore immobiliare entro il 2050. Il progetto include una proposta di divieto degli impianti di riscaldamento a combustibili fossili a partire dal 2035.

Si tratta di un problema particolarmente serio per gli investitori immobiliari core, che solitamente comprano e detengono gli immobili per lunghi periodi e limitano le ristrutturazioni a modifiche estetiche. I regolamenti ambientali più restrittivi, però, rappresentano anche nuove opportunità di investimento, specialmente per gli investitori dotati delle competenze e delle capacità per ristrutturare e modernizzare gli immobili che acquistano. Circa l'85% degli edifici europei attuali sarà ancora in piedi nel 2050 e al momento il tasso di ristrutturazione della regione è solo dell'1% all'anno. Secondo GRESB, per raggiungere l'obiettivo "net zero" entro il 2050, l'Europa deve effettuare "ristrutturazioni su larga scala".

Ciò vuol dire, tra l'altro, installare pompe di calore (in grado sia di riscaldare che di raffrescare), ricorrere esclusivamente a fonti di energia rinnovabile, utilizzare sensori per ottimizzare il consumo di energia e acqua, nonché provvedere all'isolamento aggiuntivo di pareti e finestre. In questa sfera rientrano anche l'utilizzo di materiali da costruzione sostenibili (come il legno laminato), l'installazione di pannelli fotovoltaici per generare energia rinnovabile o l'impegno a ridurre i rifiuti.

Quanto valgono gli edifici green

Gli edifici green sono già corredati di valutazioni premium. Le ricerche condotte da MSCI mostrano che gli immobili ad uso ufficio con un rating di sostenibilità sono venduti a prezzi superiori di un terzo o di un quarto rispetto agli immobili privi di rating. Inoltre, quest’ultimi possono godere di canoni di locazione più elevati, in quanto gli occupanti (che si tratti di aziende o di privati) cercano in misura crescente immobili ecosostenibili, non solo per questioni di principio o per agevolare il raggiungimento di obiettivi di zero emissioni nette a livello aziendale, ma anche perché gli immobili ad alta efficienza energetica hanno costi di gestione inferiori. Negli ultimi cinque anni, ad esempio, in Europa il canone di affitto medio per uffici con certificazione verde è stato del 21% superiore a quello ottenuto da uffici non certificati (ricerca condotta da CBRE). Nel prossimo decennio i fondi value add e core plus in grado di aiutare la transizione green offriranno quindi opportunità di investimento più attraenti (e, per quanto controintuitivo, un po' meno rischiose).

 

Tonino Veronesi 

Presidente Assoproprietari

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