RESPONSABILITA' DELL' AGENTE IMMOBILIARE SULL'IMMOBILE OGGETTO DI VENDITA.

Pubblichiamo con piacere questo articolo dell'Avv.Gargiulo che ringrazio.

Con l'occasione mi permetto di consigliare agli agenti immobiliari di chiedere ai proprietari tutte le informazioni relative ai rapporti con il condominio, in forma scritta dall'amministratore.

Questo anticipa qualsiasi malinteso tra le parti ed anche il mediatore,fermo restando valido per quest'ultimo quanto riportato nell'articolo dell'Avv.Gargiulo.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari

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L’agente immobiliare (mediatore) non è responsabile per non avere acquisito informazioni e richiesto all’amministratore condominiale lo stato delle spese condominiali relativo all’immobile oggetto di vendita.

Di conseguenza, l’acquirente non può chiedere un risarcimento danni all’intermediario.

Come è noto, il mediatore (agente immobiliare) ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e, quindi, di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere usando la diligenza da lui esigibile, cioè quella qualificata ai sensi dell’art. 1176 c.c. II comma.

Da ciò consegue il diritto del compratore che si rivolge all’agenzia immobiliare di ottenere, da quest’ultima, una corretta informazione, secondo, appunto, il criterio della diligenza professionale che comprende l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con l’uso della diligenza qualificata richiestagli quale operatore professionale.

E se l’affare presenta particolari caratteristiche, il mediatore è tenuto anche ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell’affare.

Inoltre, la disciplina dettata dall’art.1759 comma 1 c.c., letta in coordinazione con gli art. 1175 e 1176, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989, comporta, per lo stesso mediatore, un divieto di fornire informazioni non veritiere, nonché informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino, poi, inesatte e non veritiere.

Questo è il comportamento cui è tenuto il mediatore immobiliare.

Tra i suoi obblighi, però, non rientra, quello di richiedere all’amministratore del condominio l’avvenuto pagamento o meno, da parte del venditore, delle spese condominiali.

Ciò si rileva, per altro, dalla circostanza che, a norma dell’art. 1130 c.c., comma 1 n. 9, (come modificato dalla legge n. 220 del 2012), l’amministratore ha l’obbligo di

“fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”.

Quindi, l’amministratore può rilasciare informazioni sui versamenti delle quote condominiali pagate o non pagate, per l’unità immobiliare oggetto della compravendita, solo ed esclusivamente al condomino intestatario dell’unità stessa o a soggetto da lui designato, non, quindi, all’agente immobiliare o ad un probabile acquirente dell’immobile.

Ne consegue, come detto in apertura, che l’agente immobiliare non ha alcuna responsabilità qualora l’acquirente di un appartamento in condominio, dopo il rogito, scopra l’esistenza di debiti condominiali, non corrisposti dal venditore, per i quali, a norma dell’art. 63 disp. att. c.c., 4 comma, è tenuto a pagarli.

Dispone, infatti, la richiamata disposizione di attuazione del Codice Civile, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente.

(c.f.r. sentenza tra le altre Trib. Bologna 14 giugno 2022 n. 1561)

Avv.Giovanni Gargiulo   Napoli

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