Fiscali
Legali
Notarili
Immobiliari
Tecniche
Condominiali
Mutui
Tipologie di Contratti

SERVIZI

Contratti di locazione
Gestione completa dei contratti
Fiscali
Tecniche

VIZI OCCULTI IMMOBILE

L' articolo 1490 del Codice Civile tutela l’acquirente attraverso la garanzia per vizi della cosa venduta Questa norma stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che l’immobile venduto sia immune da vizi

che lo rendano inidoneo all’uso è destinato (es. inabitabile per gravi problemi strutturali o igienico-sanitari);

oppure ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (es. un impianto di riscaldamento malfunzionante ma riparabile, gravi problemi di isolamento acustico).

Questa garanzia opera principalmente per i cosiddetti “vizi occulti.

Un vizio si definisce “occulto” (nascosto) quando possiede due caratteristiche fondamentali:

non era conosciuto dall’acquirente al momento della stipula del contratto di compravendita;

non era facilmente riconoscibile utilizzando la normale diligenza durante le visite e i controlli effettuati prima dell’acquisto.

Non si tratta quindi di difetti palesi ed evidenti (es. una finestra rotta, una crepa visibile sul muro, piastrelle rovinate) che l’acquirente avrebbe potuto notare con un minimo di attenzione e che, se non contestati prima del rogito, si presumono accettati.

Sono vizi occulti, ad esempio:

problemi strutturali nascosti (es. lesioni nelle fondamenta mascherate);

impianti idraulici o elettrici gravemente difettosi all’interno delle murature;

infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto o da tubature non visibili che si manifestano solo in determinate condizioni climatiche;

seria mancanza di isolamento termico o acustico non rilevabile da una semplice visita;

presenza di umidità di risalita o muffe estese nascoste da tinteggiature.

L’articolo 1492 del Codice Civile offre all’acquirente due possibilità alternative.

Azione redibitoria (risoluzione del contratto): si chiede al giudice di sciogliere il contratto di vendita.

Se la richiesta viene accolta, l’acquirente deve restituire l’immobile al venditore, e il venditore deve restituire integralmente il prezzo pagato, oltre a rimborsare le spese sostenute per la vendita (es. spese notarili, imposte pagate per l’acquisto).

Azione estimatoria (o “quanti minoris” ossia riduzione del prezzo): si chiede al giudice una riduzione del prezzo originariamente pagato, proporzionale alla diminuzione di valore che l’immobile ha subito a causa dei vizi riscontrati. In questo caso, l’acquirente tiene l’immobile ma ottiene un rimborso parziale.

In entrambi i casi (sia che si chieda la risoluzione, sia che si chieda la riduzione del prezzo), l’articolo 1494 del Codice Civile prevede che il venditore sia tenuto anche al risarcimento dei danni subiti dall’acquirente a causa dei vizi (es. costi per affitti temporanei, danni ai mobili causati da infiltrazioni, spese per perizie tecniche), a meno che il venditore non riesca a provare di aver ignorato l’esistenza dei vizi senza sua colpa al momento della vendita.

Esiste un termine molto breve (e severo) per denunciare i vizi e far valere la responsabilità del venditore. L’articolo 1495 del Codice Civile stabilisce due termini perentori:

Termine di decadenza per la denuncia: l’acquirente decade dal diritto alla garanzia se non denuncia (comunica formalmente) i vizi al venditore entro 8 (otto) giorni dalla loro scoperta.

Termine di prescrizione per l’azione legale: la causa civile (sia per la risoluzione che per la riduzione del prezzo) si prescrive (cioè il diritto si estingue) in 1 (uno) anno dalla consegna dell’immobile.

Rispettare entrambi questi termini è fondamentale per non perdere il diritto alla garanzia. Il termine di prescrizione di un solo anno dalla consegna è particolarmente problematico per vizi che, per loro natura, possono manifestarsi anche molto tempo dopo l’acquisto.

Come si calcola il termine di 8 giorni per la denuncia?

Il termine di 8 giorni per la denuncia del vizio non decorre dal momento dell’acquisto o della consegna, ma dal momento della “scoperta” effettiva del vizio. Secondo la giurisprudenza

(incluse le Sezioni Unite della Cassazione, sent. 11748/2019), la “scoperta” rilevante ai fini della decorrenza del termine si ha quando l’acquirente acquisisce la piena consapevolezza non solo della manifestazione esteriore del vizio, ma anche della sua causa e della sua gravità, in modo da poterlo contestare utilmente al venditore. Spesso questa piena consapevolezza si raggiunge solo a seguito di una verifica tecnica o di una perizia da parte di un esperto.

Quindi, gli 8 giorni decorrono, di norma, dal momento in cui si riceve l’esito di tali accertamenti tecnici

Eccezioni all’obbligo di denuncia entro 8 giorni:

La denuncia tempestiva non è necessaria (e quindi non si decade dalla garanzia anche se si comunica il vizio più tardi) in due casi specifici previsti sempre dall’art. 1495 c.c.:

se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio (ad esempio, ammettendolo esplicitamente dopo una segnalazione informale);

se il venditore ha occultato il vizio (cioè lo ha nascosto intenzionalmente all’acquirente).

Consiglio pratico: anche se si pensa di rientrare in una delle eccezioni, è sempre altamente consigliabile inviare comunque una comunicazione formale (PEC o Raccomandata AR) al venditore non appena si ha il sospetto fondato o la certezza tecnica del vizio, per evitare contestazioni.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari