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CONDOMINIO: REGOLAMENTO ASSEMBLEARE O CONTRATTUALE?

Spesso convivono due tipi di regolamento in un condominio: quello assembleare e quello contrattuale.

Il regolamento assembleare è un atto con il quale ogni condominio detta le regole del proprio funzionamento. Il regolamento assembleare può contenere solo norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose/servizi/impianti comuni; deve obbligatoriamente contenere le norme circa la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino e le norme per la tutela del decoro dell’edificio.

Deve anche obbligatoriamente contenere le norme relative alla “amministrazione”: rientrano in questa categoria le clausole che riguardano la figura dell’amministratore, i tempi e luoghi di convocazione e le modalità di comunicazione, il funzionamento dell’assemblea con sistema di votazione, la rappresentanza in assemblea, le attribuzioni di quest’ultima, la designazione del presidente e del segretario, l’istituzione di ulteriori organi amministrativi e di controllo, la compilazione e la tenuta dei verbali, la manutenzione delle parti comuni, l’assicurazione dell’edificio, l’assunzione e il contratto di lavoro dei dipendenti, la formazione e la redazione del bilancio preventivo e consuntivo, la tenuta dei registri necessari alla gestione amministrativa e contabile, la costituzione di eventuali fondi, i tempi di riscossione dei contributi, gli orari degli impianti e quant’altro.

Questo regolamento può essere modificato, integrato o abrogato in parte, dalla stessa assemblea, con la maggioranza richiesta per la sua approvazione e può invece essere approvato anche solo con la maggioranza dei partecipanti degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

A intervenire sulla vita di un edificio e dei suoi abitanti può esistere, tuttavia, anche un secondo tipo di regolamento, cioè quello contrattuale che è un atto redatto quando il condominio non esiste ancora ed è indicato con la qualifica di regolamento «esterno» o regolamento di «origine esterna».

Si tratta dell’atto con cui il costruttore o unico proprietario dell’intero edificio, prima di iniziare ad alienare le singole unità immobiliari, redige le regole di funzionamento di un condominio: elenco delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le tabelle dei valori millesimali per mezzo delle quali tale ripartizione deve essere effettuata e altre disposizioni che attengono alla vita della compagine condominiale.

 La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge sempre l’unanimità. Può contenere dei vincoli importanti e più forti rispetto a quello approvato a maggioranza, di origine assembleare.

Tuttavia un regolamento assembleare approvato all’unanimità può cambiare alcune regole stabilite nel regolarmente contrattuale e intervenire per normare anche settori delicati: si pensi al divieto di dare in locazione l’appartamento ad attività commerciali, a quello di stendere i panni fuori dalla finestra. Anche se, in genere, il regolamento assembleare ha lo scopo di gestire solo le parti comuni e non le unità abitative, che rientrano nella proprietà individuale, un’autolimitazione approvata da tutti i proprietari dei diversi appartamenti che compongono un edificio può legittimare vincoli altrimenti impossibili da imporre dopo la stesura del regolamento contrattuale.

In caso di necessità di maggiori informazioni su questo importante argomento potrete fissare un appuntamento con i nostri esperti. La consulenza è gratuita.

Tonino Veronesi                                                                                                                 

Presidente Assoproprietari Bologna

 

 

fonte: dal proprietario

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