DIRITTO DI USO ESCLUSIVO DI PARTI CONDOMINIALI: UNA QUESTIONE ANCORA APERTA, FRA PROBLEMI E PROSPETTIVE

Con un certo orgoglio Assoproprietari pubblica questo articolo della Professoressa Lea Querzola.

Ringraziamo sentitamente l'amica Lea per il tempo che ci ha dedicato.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari

 

La prassi contrattuale notarile fa sovente ricorso a un diritto apparentemente non riconducibile allo schema tipico attraverso cui normalmente vengono gestite le situazioni giuridiche di appartenenza dei beni immobili. Questa situazione è nota come “diritto all’uso esclusivo di una porzione comune”, e con essa, in buona sostanza, si mira ad assicurare il godimento di un’area del condominio (normalmente cortiliva o di lastrico solare o di terrazza a livello) soltanto ad alcuno dei condomini, senza tuttavia sottrarla alla formale contitolarità degli altri, così salvaguardando la “presunzione” di condominialità di cui all’art. 1117 c.c.

Sul tema la giurisprudenza di merito ha percorso vie diverse, così da generare un contrasto, composto in sede di legittimità dall’intervento della Corte di cassazione a sezioni unite (sent. 17 dicembre 2020, n. 28972). La quale, dopo aver riaffermato il principio del numero chiuso dei diritti reali (e dunque concretamente che il loro catalogo non possa essere ritoccato inserendone di nuovi e ulteriori), ha aderito alla tesi personale del diritto di “uso esclusivo”.

Nella pratica, in virtù di ciò, il titolare del diritto in parola può estromettere pressoché totalmente gli altri condomini dal godimento della porzione interessata, limitandone il diritto in deroga alla norma di cui all’art. 1102 c.c.

Ora, diverse sono le questioni che si aprono. La nostra Costituzione, infatti, e segnatamente l’art. 42, affida alla legge ordinaria dello Stato il compito di disciplinare i modi di acquisto e di godimento della proprietà e i relativi limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. 

Potrebbe dunque profilarsi un contrasto tra la volontà dei privati e la ratio legis che pare emergere dal dettato costituzionale. 

D’altra parte, è pur vero che la proprietà ha una fondamentale funzione di utilità sociale che fatica a conciliarsi con il principio del numero chiuso dei diritti reali; nella sentenza sopra richiamata, la Cassazione riporta   alcuni precedenti della stessa corte in cui si sottolinea la preoccupazione di salvaguardare l’interesse generale del sistema economico ad una disciplina delle situazioni di appartenenza tale da permettere che le cose su cui esse insistono possano efficientemente permanere nella dinamica degli scambi mercantili. 

E tuttavia occorre pur ricordare che la tipicità degli schemi reali viene posta in relazione con la tassatività delle situazioni a cui è possibile dare pubblicità mediante la trascrizione e l’annotazione dei titoli che incidono sulle vicende costitutive e circolatorie che le riguardano. 

Eppur si comprende come il profilo dell’ammissibilità della trascrizione, con effetti dichiarativi, della convenzione costitutiva del diritto di uso esclusivo è dirimente, giacché negare l’opponibilità di quest’ultimo agli aventi causa del condomino titolare svuota di rilevanza pratica la questione della natura, reale o meno, del diritto in discorso.

Concretamente, occorre chiedersi quali siano di fatto i poteri e le facoltà che spettano al titolare sulla porzione goduta e, corrispondentemente, quali posizioni spettino agli altri condomini; e se il diritto in questione sia cedibile o meno, ad altri condomini o a terzi. Tali questioni non consentono di fornire una risposta unitaria, perché occorrerebbe distinguere a seconda che il diritto di uso esclusivo in parola riguardi il cortile o una sua porzione, il lastrico solare o una terrazza, ciò che non può farsi in questa sede. 

Tutto quanto premesso, tuttavia, ci ricorda una volta di più quanto sia delicata l’operazione di acquisto di una proprietà immobiliare, in specie in condominio, e come sia fondamentale il ruolo del notaio al quale si affida la verifica della “bontà” del nostro acquisto, così come degli altri professionisti che ci accompagnano nell’avventura dell’acquisto di una proprietà immobiliare, avventura certamente entusiasmante quanto, potenzialmente, foriera di problemi quando si inizia quotidianamente il godimento del bene acquistato.

Professoressa Lea Querzola

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