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LAVORI CONDOMINIALI E APPALTI

ASSEMBLEE CONDOMINIALI

In un condominio l'amministratore normalmente prende le decisioni riguardo i lavori di ordinaria manutenzione, senza una delibera assembleare.

Al contrario i lavori di manutenzione straordinaria, devono essere decisi dall’assemblea condominiale che prevederà i fondi necessari per il pagamento delle opere decise.

L'amministratore potrà invece fare una eccezione a questa regola quando i lavori straordinari hanno il carattere d'urgenza e manca il tempo materiale per attendere una assemblea.
L'amministratore come sempre sottoscriverà un contratto d'opera o appalto con l'impresa prescelta.

LAVORI DIFETTOSI

Ove le opere commissionate non vengano correttamente eseguite l’amministratore di condominio può chiedere la risoluzione del contratto, il risarcimento dei danni ed anche l’esecuzione delle opere come previste.

A riguardo la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12803/2019, ha affermato  "in tema di appalto le domande di risoluzione del contratto e quelle di riduzione del prezzo o di eliminazione dei vizi non sono tra loro incompatibili, con la conseguenza che è ammesso il cumulo in un unico giudizio, non ostandovi il disposto dell'art. 1453, secondo comma, cod. civ., che, per i contratti con prestazioni corrispettive, impedisce di chiedere l'adempimento dopo che sia stata domandata la risoluzione del contratto (In tal senso anche Cass. n. 19825 del 2014; Cass. n. 9239 del 2000; Cass. n. 4921 del 1993 )."

I SINGOLI PROPRIETARI

Nel caso in cui solo alcuni condomini vogliano contestare l'esecuzione dei lavori effettuati, mentre l’amministratore e l'intera assemblea condominiale non ritengano di farlo; chi è legittimato ad agire in giudizio nei confronti dell’impresa che ha eseguito i lavori?       
Nella stessa decisione della Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 12803/2019, già citata, nella quale alcuni proprietari avevano fatto causa all’impresa che aveva realizzato i lavori, facendo presente l’erroneità della posa in opera, l’impresa, costituitasi in giudizio, aveva eccepito, tra l’altro," il difetto di legittimazione passiva dei singoli condomini, ritenendo che esclusivamente l’amministratore di condominio sia legittimato ad agire per le cause relative al condominio "

LA CORTE DI CASSAZIONE: DECISIONI

La Suprema Corte, così come la decisione della Corte d’appello, ha riconosciuto la legittimazione ad agire ai singoli proprietari, sia perché essi sono allo stesso tempo condomini dello stabile, ma anche perché la qualità di condomino è inscindibilmente legata a quella di titolare di proprietà esclusiva di parte dell'edificio.    
Da questo principio, pertanto, è possibile concludere che, ove l’amministratore non prenda l’iniziativa di agire in giudizio a nome dell’intero condominio, l’azione giudiziaria può essere iniziata anche da singoli condomini che intendano tutelare i propri diritti, sia come proprietari di unità immobiliare che come condomini del fabbricato.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari Bologna

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