CAMBIARE DESTINAZIONE D'USO DI UN IMMOBILE.

Argomento di grande attualita' nei centri storici come nelle periferie, per arrivare anche a comuni di piccole dimensioni.
Il cambio d'uso più frequente, per non dire esclusivo, da commerciale/industriale a civile abitazione, vista la massiccia richiesta di affitto e di acquisto.
In particolare pensiamo a negozietti in vie secondarie che non trovano piu' inquilini.
Questi cambi d'uso non sono sempre semplici,anzi, per questo è necessario preventivamente che un esperto ne verifichi la possibilita'
Approfittiamo di un articolo appunto di un esperto del tema,Claudio Garau,che offre una panoramica che riportiamo sintetica, su quanto da farsi per ottenere il cambio d'uso

Gli immobili sono caratterizzati da specifiche destinazioni d’uso.
La regola è che ve ne deve essere una per immobile, con la conseguenza che se la destinazione d’uso è stata individuata, l’immobile non potrà essere usato in altri modi.

Se un immobile è destinato ad essere luogo in cui viene svolta attività commerciale, lo stesso non potrà essere usato come appartamento ad esempio.

Destinazione d’uso: che cos’è?
In estrema sintesi, la destinazione d’uso di un immobile altro non è che una classificazione usata per individuare nel dettaglio la funzione e le attività che possono essere compiute in un dato immobile.

Chiaro che un concetto come questo è essenziale dal punto di vista del diritto, perché non rispettare la destinazione di un immobile comporta la commissione di un illecito e l’andare incontro a sanzioni e conseguenze legali non indifferenti.

Il menzionato cambio di destinazione d’uso, una procedura con regole ad hoc di legge, non è sempre possibile. Questo perché per poter dar luogo alla modifica occorre rispettare un iter preciso, che comincia facendo riferimento al Comune di appartenenza dell’immobile per la richiesta di autorizzazione. Vedremo tra poco questi aspetti.

Destinazioni d’uso: la classificazione
Onde fare chiarezza sul nostro argomento, non possiamo non delineare anche le varie tipologie di destinazione d’uso, di cui alla legge vigente. Infatti, la macro-categoria della destinazione d’uso di un immobile può essere suddivisa in sette micro categorie, come di seguito elencate:

- residenziale: si tratta della categoria che include abitazioni di ogni genere, a condizione che la superficie prevalente sia rivolta ad uso abitativo;
- commerciale al dettaglio: in detta categoria di immobili si trovano tutti quelli rivolti per destinazione d’uso alla vendita (dalla piccola fino alla grande distribuzione) e le attività mirate alla somministrazione di cibi e bevande;
- industriale e artigianale: la destinazione di un immobile industriale e artigianale fa riferimento ad un edificio in cui si svolgono attività mirate alla produzione di beni di servizio e alla trasformazione di beni;
- turistico-ricettiva: si tratta della destinazione d’uso di tutte quelle strutture la cui finalità è quella dell’accoglienza di persone;
- commerciale all’ingresso e depositi, e ci riferiamo dunque ai capannoni industriali e artigianali con depositi;
- direzionale di servizio, ovvero gli immobili che sono sede di direzioni e uffici per l’organizzazione di proprietà di enti e società.
Se è vero che un immobile può avere una sola destinazione d’uso, è altrettanto vero che è possibile il caso in cui un immobile sia di fatto interessato da più destinazioni d’uso: in dette circostanze, la destinazione effettivamente assegnata attiene all’attività prevalente, vale a dire quella che occupa più superficie.

Cambio di destinazione d’uso: come funziona?
Veniamo al punto. L’interessato può cambiare destinazione d’uso laddove voglia usare l’immobile in oggetto per un’attività diversa, rispetto a quella per cui è registrato. E’ il caso tipico di chi intende trasformare uno studio di liberi professionisti in un’abitazione. Molto importante ricordare che la modifica deve compiersi al di là del fatto che si proceda con modifiche strutturali e lavori all’immobile.

Attenzione anche a possibili divieti: infatti prima di operare il cambio di destinazione d’uso, occorre valutare che la procedura sia effettivamente consentita nell’area in cui l’immobile è situato. Il primo passaggio da affrontare è dunque quello di controllare sul Piano Regolatore della propria città se il cambio di destinazione d’uso che si vuole fare sia di fatto possibile.

Tuttavia per regola generale, i cambi di destinazione d’uso nella stessa categoria sono sempre consentiti, pensiamo al caso dell’immobile che cambia da ristorante a pub, per esempio.

Invio della Scia e obblighi burocratici
Gli interessati ad effettuare il cambio debbono sapere che, in base alla specifica situazione, l’iter per cambiare destinazione d’uso dell’immobile è differente. Se si resta nella stessa categoria occorre l’invio della Scia al Comune in cui è situato l’immobile. Ma è sempre assai conveniente consultarsi con i locali uffici che si occupano di queste pratiche, giacché i singoli Comuni possono avere regole diverse tra loro.

Ma se si vuole cambiare la categoria della destinazione d’uso di un immobile l’iter si caratterizza per articolazione. Infatti anzitutto serve che la modifica sia possibile e, in caso positivo, occorre conseguire il “permesso di costruire” dal Comune in cui è situato l’immobile, anche quando non si devono compiere opere. L’iter implica di fornire una varietà di documenti, come ad es. i disegni progettuali, tanto che la modifica di destinazione è considerata in modo non dissimile rispetto ad una ristrutturazione edilizia vera e propria.

Ovviamente non potrà mancare la contestuale comunicazione di variazione anche dal lato catastale (e ciò ha riflessi su modifiche in materi di TARI, ad esempio). Inoltre, non bisogna dimenticare che serve conseguire dal Comune un certificato di agibilità, nel quale sarà opportuno inserire tutte le informazioni e certificazioni degli impianti. Questi ultimi debbono essere in regola rispetto a quanto previsto dalle leggi vigenti

Come si può notare, l’iter è dunque molto rigoroso e per questo motivo Assoproprietari raccomanda la consulenza immediata di un tecnico particolarmente esperto sull'argomento per non sprecare inutilmente soldi e denaro.

I divieti alla modifica di destinazione d’uso hanno varie cause.

Potrebbe essere il regolamento condominiale a impedire le modifiche alla destinazione d’uso. Tuttavia l’ostacolo può essere superato, perché si può porre il problema all’assemblea condominiale, e cambiare le regole con una votazione ad hoc da parte dei condomini.
Aggiungo,quando non vi sia un regolamento condominiale contrattuale che lo vieti, in questo caso occorre la unanimità.
Inadeguatezza dell’immobile al detto cambio. Questo perché non tutti gli immobili possono essere usati per qualsiasi finalità e può ben verificarsi che un immobile non abbia le caratteristiche ‘fisiche’ per cambiare destinazione.
Piani urbanistici del Comune, ovvero vi sono dei casi in cui astrattamente la modifica sarebbe ammessa, ma è il Comune di riferimento a impedire l’apertura di specifiche attività in determinate zone.
Come trovare la destinazione d’uso di un immobile?

Infine, non dimentichiamo che onde trovare i dati legati alla destinazione d’uso di un immobile si può richiedere il certificato d’agibilità e nel documento leggere le informazioni sull’uso dell’immobile oppure domandare una visura catastale storica dell’ultimo ventennio dell’edificio e analizzare la continuità dei trasferimenti in riferimento all’immobile considerato.

L’accesso via web al catasto, la banca dati pubblica di tutti i beni immobili presenti nel territorio nazionale, può essere compiuta facilmente con una piattaforma ad hoc dell’Agenzia delle Entrate.

Assoproprietari è lieta di fornire indicazioni su svariati argomenti riguardanti gli immobili, volutamente in molti casi,senza entrare troppo nello specifico.
Lo Stato Italiano ha una sovrabbondanza di leggi e regole, che si riverberano su ogni Comune ,che spesso si comporta diversamente da un altro a pochi Kilometri di distanza,senza dimenticare che la burocrazia a volte fa desiderare di non fare nulla, dispiace questo mio finale, ma purtroppo è così,
dovessi dire..più invadente oggi rispetto al 1975 quando iniziai ad occuparmi di immobili.

Tonino Veronesi
Presidente Assoproprietari

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