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ESENZIONI UNDER 36 PER I NATI NEL 1986

Riportiamo un importante articolo del Notaio Fabio Cosenza che interviene su un un particolarissimo caso per ottenere una serie di vantaggi fiscali,la data di nascita dell'interessato. Non è un argomento facile per i non addetti ai lavori, il Notaio stesso potrà nel caso mettersi a disposizione per i chiarimenti necessari.
Tonino Veronesi
Presidente Assoproprietari
P.s. ci piace la citazione di Alessandro Manzoni:)

 

Finalmente dopo indiscrezioni (puntualmente riportate) e una fremente attesa paragonabile a quella che attende l’uscita di un kolossal,
ha trovato pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il Decreto Sostegni Bis con la previsione di (importanti) agevolazioni fiscali (una vera e propria esenzione da imposte) per gli under 36 che comprano la loro prima casa.

L’eterno Alessandro Manzoni ricordò il genio di Bonaparte (anche) con la celeberrima domanda “Fu vera gloria, ai posteri l’ardua sentenza“, e nel nostro piccolo possiamo riciclarla anche noi: siamo veramente innanzi ad una rivoluzione (seppur temporanea: poi vedremo) fiscale ovvero la platea dei potenziali beneficiari non è così vasta?

Per rispondere a questo dubbio è necessario entrare nel merito della norma, il decreto legge 25 maggio 2021, n. 73, che proprio all’art. 64 – rubricato “Misure in favore dell’acquisto della casa di abitazione ed in materia di prevenzione e contrasto al disagio giovanile” – introduce la nuova disciplina.

Non è questa sede per un’analisi puntuale del provvedimento e neppure per una parafrasi; con l’obbiettivo di venire subito al punto si procede schematicamente, anche ad ausilio della pazienza di chi ci concede fiducia leggendo il contributo.

Innanzitutto preme evidenziare l’ambito temporale di applicazione della norma: i trasferimenti immobiliari (e i mutui) stipulati e da stipulare fra il 25 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 compresi.

L’oggetto del provvedimento sono gli acquisti immobiliari e i mutui (per acquisto e ristrutturazione) prima casa: si richiede la sussistenza dei
(tipologia catastale, residenza, nessun altro bene nel medesimo Comune e nessun altro bene prima casa, ovvero sua rivendita entro dodici mesi).

A poterne beneficiare sono tutti coloro i quali hanno non più di 36 anni, intendendo la norma che neppure compiranno 36 anni nell’anno in cui procedono all’acquisto (e al mutuo). In breve, per semplificare, nel 2021 potranno accedere al regime fiscale eccezionale solo i nati dal 1986 in avanti; nel 2022 solo i nati dal 1987 in avanti.

L’ultimo requisito soggettivo è di carattere prettamente economico e consiste nell’avere un ISEE inferiore ad euro 40.000 annui.

Premesso quindi l’ambito di applicazione (con i limiti temporali, anagrafici, reddittuali e di tipologia di immobile che può essere acquistato o finanziato) entriamo nel merito delle agevolazioni.

In primis vi è la totale esenzione da imposte (di registro, ipotecaria, catastale: se compravendita soggetta a registro); l’acquirente non deve versare nulla.

Una precisazione: se l’atto è ad IVA questa deve essere invece pagata (al venditore) e sorgerà un credito d’imposta da sfruttare in dichiarazione dei redditi.

In secondo luogo è prevista la totale esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo, che in ipotesi di finanziamento prima casa è pari allo 0,25% di quanto concesso dall’istituto di credito.

Qui e senza eccezione di sorta (dunque sono compresi anche i mutui relativi ad acquisti ad IVA) alla banca non si dovrà versare tale onere (con conseguente abbattimento del TAEG).

Infine vi è un innalzamento della soglia massima del fondo di garanzia prima casa, che aumenta dal 50% all’80% dell’importo concesso dalla banca.

Con questa misura si favorisce in maniera determinante l’accesso al credito da parte dei giovani, magari lavoratori precari.

Illustrati presupposti e benefici della nuova disciplina (seppur transitoria) non rimane che rispondere – da lettori molto più in piccolo di Manzoni – alla domanda iniziale: fu vera gloria? E più prosaicamente: queste norme aiuteranno sul serio i nostri giovani (io me ne devo purtroppo tirare fuori, ho già superato i 36 anni)?

Sicuramente – bisogna essere onesti – è presto per rispondere e tanti dubbi fiscali già emergono.
Le imposte d’atto (registro, ipotecaria, catastale) fisse in ipotesi di vendita ad IVA sono comunque dovute?
E l’esenzione dell’imposta di registro rende dovuta l’imposta di bollo di euro 230?
Cosa accade all’eventuale credito d’imposta maturato per la vendita di una precedente prima casa?
E il recupero dello 0,50% versato sulla caparra di un preliminare registrato? Sono solo alcune delle domande che gli addetti ai lavori già si pongono e sulle quali occorre un riscontro da parte dell’Agenzia delle Entrate (sperando che l’Amministrazione Finanziaria ben comprenda lo spirito del provvedimento).

Lato mio – non nascondendomi dal presentare un parere personale – credo il provvedimento possa essere senza dubbio utile e mi permetto di applaudire forse l’aspetto meno celebrato, cioé l’innalzamento della garanzia del fondo prima casa all’80%.
L’impatto dalle esenzioni d’imposta di registro è contenuto (parliamo nella grande maggior parte dei casi di euro 1.100,00, utili ma a mio avviso non determinanti nel budget di un acquisto immobiliare) mentre la possibilità di accedere ad un mutuo soprattutto nel mondo lavorativo precario dei giovani d’oggi è determinante.

Per un giudizio si dovranno sicuramente aspettare i numeri (che non mentono quasi mai, anche se vanno interpretati) ma un invito devo farlo fin da ora: prudenza – in attesa dell’Agenzia delle Entrate – e non strattoniamo le norme (non chiare, per alcuni versi) per un contenuto vantaggio fiscale.
Si prenda ciò che è certo.. con la speranza che possa servire per dare un tetto (e fiducia) ai giovani
Notaio Fabio Cosenza

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