CONTRATTO DI LOCAZIONE STIPULATO AI SENSI DELL’ART. 2 COMMA 3 DELLA LEGGE 431/98

Come funziona

Il contratto di locazione, o contratto di locazione agevolato, prevede costi generalmente più contenuti rispetto a quelli previsti per la stipula di contratti a canone libero.

Detto contratto ha una durata di 3 anni e prevede il rinnovo automatico dell’accordo per 2 anni, cosiddetta “proroga legale”.

Pe quanto concerne il canone di locazione, in questi tipi (3+2) di contratti la sua determinazione segue regole precise.

Il canone dei contratti locazione 3+2 è determinato da accordi nazionali stabiliti ogni 3 anni dal Ministero dei Lavori Pubblici, che ne dettano le linee guida; a tali accordi nazionali conseguono accordi locali stabiliti dalle Organizzazioni di categoria rappresentative di proprietari e inquilini che si riuniscono su richiesta dei Comuni e, in mancanza, autonomamente.

Tali accordi definiscono delle fasce di oscillazione entro cui le due parti possono concordare il canone annuo d’affitto.

Per calcolare il canone concordato di un contratto di locazione 3+2, tuttavia, bisogna tenere presente, tra l’altro:

- la grandezza dell’immobile in mq;

- la categoria catastale dell’immobile;

- l’ubicazione dell’immobile (se si trova in una zona centrale o periferica);

- la presenza di eventuali servizi accessori (come un posto auto) e di eventuali servizi tecnici (come i condizionatori).

 

Questi contratti di locazione 3+2 prevedono agevolazioni fiscali sia per il proprietario che per l’inquilino.

La stipula di tali contratti, risulta, infatti, una scelta vantaggiosa per i proprietari degli immobili che possono:

- servirsi di un imponibile IRPEF ridotto quasi del 67% (rispetto all’85% tradizionale);

- beneficiare di un’imposta di registrazione ridotta al 1,4%;

- beneficiare di un’aliquota d’imposta sul reddito da locazione al 10% con un contratto di locazione 3+2 a cedolare secca.

L’opzione cedolare secca è usufruibile esclusivamente da privati per immobili ad uso abitativo.

 

Gli inquilini degli immobili che adibiscono l’immobile oggetto di locazione ad abitazione principale, possono, invece usufruire di agevolazioni fiscali a fini IRPEF per:

- €495,80, se il reddito complessivo non supera €. 15.493,71

- €247,90, se il reddito complessivo si colloca tra €. 15.493,71 e €. 30.987,41

 

Per quanto concerne la durata del contratto di locazione 3+2, come detto, ha una durata minima di 3 anni e prevede il rinnovo automatico per 2 anni, se non viene dato alcun avviso di disdetta nei tempi previsti dall’accordo.

Alla scadenza dei primi 3 anni di locazione, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni.

Alla seconda scadenza, locatore e conduttore possono decidere di rinnovare nuovamente il contratto a nuove condizioni oppure disdirlo, rinunciando così al rinnovo.

Nel caso in cui l’inquilino decida di procedere alla disdetta del contratto di locazione 3+2, può farlo tramite raccomandata, con un anticipo di almeno 6 mesi.

Se, invece, è il locatore a voler disdire il contratto, può procedere alla rescissione solo al termine dei primi 3 anni e per i motivi indicati dall’art.3, comma 1 della Legge n.431/1998.

Alla scadenza dei primi 5 anni (3 + 2), il contratto, non disdettato, si rinnova di altri 2 anni. 

Alla scadenza di questi ulteriori due (2) anni, il contratto è liberamente disdettabile, anche dal locatore, con preavviso di sei mesi, da inviarsi con lettera raccomandata con avviso di ricevimento, al conduttore.

La disdetta da parte del locatore, alla scadenza degli ulteriore due (2) anni, infatti, è legittima e non richiede particolari motivazioni (art. 3 comma 1 L 431/98), sulla scorta dell’articolo 2, comma 5, penultimo periodo, della richiamata Legge 431/1998, per il quale:

“…alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza…”.

Va precisato, inoltre, che in caso di cessazione del contratto alla scadenza prevista dalla proroga, non sono necessari versamenti o comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.

 

Avv. Giovanni Gargiulo_Napoli

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