SPURGO FOGNA: CHI PAGA? IL PROPRIETARIO O L'INQUILINO?

Spurgo fogna, secondo la legge paga il conduttore

A mente del primo comma dell'art. 9 di questa legge, «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni».

Quanto ai contratti 3+2, nonché transitori e per studenti universitari, la risposta sta nell'allegato D al decreto 16 gennaio 2017.

Si tratta di un provvedimento adottato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, intitolato Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonche' dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge.

Ebbene, secondo l'Allegato D a tale atto è onere del conduttore provvedere alla spesa derivante da interventi di manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti.

Spurgo fogna per difetti dell'impianto

Certo, qualcuno potrebbe obiettare che l'ostruzione fognaria possa dipendere da difetti dell'impianto. Ipotesi possibile. In tal caso l'intervento non sarebbe dovuto all'uso, ma al difetto che ingenera una problematica che, in condizioni di normalità, non vi sarebbe stata. In queste circostanza, ad avviso di chi scrive, la spesa spetta al locatore, chiaramente in presenza della dimostrazione della riconducibilità dell'ostruzione non al semplice uso, ma al difetto dell'impianto.

Spurgo fogna e contratto di locazione

Svolte queste considerazioni sulla scorta delle disposizioni legislative e regolamentari, nonché valutata l'incidenza dei difetti dell'impianto sui costi di spurgo fogna, è utile valutare il contenuto del contratto in relazione al costo per l'intervento in esame.

Motivo?

Anche se accade assai raramente che un contratto escluda il pagamento degli oneri accessori (leggasi spese condominiali), potrebbe avvenire che sia così. È questo il senso di quel "salvo patto contrario" inserito nell'art. 9.

Ad ogni buon conto, pure le più recenti tabelle di ripartizione degli oneri condominiali tra proprietario e conduttore concludono nel senso indicato dalla legge considerando intervento ordinario quello finalizzato alla la disostruzione dei condotti e pozzetti.

Una precisazione, rispetto a queste ultime, pare doverosa: esse non hanno validità generale ma spiegano i propri effetti solamente rispetto a quei contratti nei quali sono espressamente richiamate.

Il fatto che il conduttore debba pagare le spese di spurgo fogna, non vuol dire che non abbia diritto a verificare la congruità della somma richiestagli.

Il terzo comma dell'art. 9 della legge n. 392/78, infatti, chiarisce che «prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate».

Tale diritto può essere fatto valere anche direttamente nei confronti dell'amministratore (art. 1130-bis c.c.)

È bene ricordare (lo dice la legge n. 392/78 all'art. 9 più volte citato) che il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta; entro questo periodo, quindi, il conduttore potrà esercitare i propri diritti senza essere tenuto a pagare prima della verifica.

Superato il bimestre indicato se l'importo degli oneri accessori non pagati supera le due mensilità di canone il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, anche attraverso la così detta azione di sfratto per morosità, laddove dovesse trattarsi di locazione di un'abitazione, fatta salva l'applicazione del termine di grazia in corso di causa.

Fonte: Condominioweb - Avv. Alessandro Gallucci

 

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