LA CIRCOLAZIONE DEGLI IMMOBILI POSSEDUTI SENZA UNA CORRETTA INTESTAZIONE

È un argomento , questo toccato dal Dott.Carmignani ,molto poco   conosciuto ed anche per questo motivo lo pubblichiamo con grande piacere.  Grazie e complimenti al mio amico Mario....peccato che sei un Fiorentino!!!!

Approfitto per uno spot a nostro favore, i nostri articoli sono  visti e letti da più persone in varie aree di Italia.

Per questo Mario ti sono tanto grato per il tuo articolo così interessante.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari 

 

Potrebbe capitarti di arrivare a vendere un immobile ed accorgerti che parte di esso ( ad esempio la cantina, o il box, o magari un terreno) non siano correttamente intestati ed in quella situazioni siano potenzialmente intrasferibili.

Ma niente paura! la nostra Legislazione prevede la possibilità di intervenire per correggere questa situazione.

Come ? Con l'Usucapione ( giudiziale o in mediazione) o con la vendita per possesso.

Vediamo di cosa si tratta.

Il nostro Codice Civile, identifica la proprietà sia un diritto reale non si prescrive mai.

Quindi chi non usa un proprio bene immobile ne resta ugualmente proprietario anche laddove non ne esegua la manutenzione, lo lasci deperire...

Se questi un giorno muore, la proprietà passa ai suoi eredi per successione.

Vi è però una situazione che va oltre; se oltre al non uso dell’immobile da parte del proprietario vi è il possesso pacifico (non violento), pubblico (non clandestino), continuo e non interrotto da parte di

un altro soggetto che si comporti come se fosse il legittimo proprietario, allora viene a verificarsi l'usucapione ed in questo caso l'altro soggetto ne diviene proprietario a titolo originario.

I presupposti dell'usucapione sono definiti dall' art. 1158 Cod.Civ. E prevedono che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistino in virtù del possesso come sopra definito per venti anni.

Tale regola si applica a tutti i beni mobili o immobili, mobili registrati, ecc., tranne le cose extra commercium, purché il possesso sia continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico.

Particolare importante è che non occorre l'elemento soggettivo della buona fede, perché il possessore può anche essere in mala fede; deve comunque trattarsi di possesso e non di detenzione (esempio di detenzione: la locazione).

L'attività possessoria deve corrispondere all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale , ed occorre che il possesso si protragga ininterrottamente per venti anni dall'entrata in possesso,

accompagnato dall'intenzione di esercitare un potere sulla cosa con il corretto “animus possessionis”.

L’usucapione viene esclusa quando l’utilizzatore dell’immobile altrui abbia acquisito il possesso  con violenza (ad esempio, intimando al proprietario di uscire fuori) o clandestinamente (ossia di nascosto).

Nella pratica, capita che il proprietario di un bene immobile abbandoni la sua proprietà e chequaeta venga ad essere acquisita da un terzo.

Pensiamo a fabbricati e terreni abbandonati dai legittimi proprietari, ma anche ad accessori e pertinenze quali cantine, soffitte o particelle di terreno, o anche a cespiti rimasti invenduti dalle società costruttrici che in seguito, cessando l’attività, abbiano lasciato in essere beni ancora a lorointestati ma di fatto posseduti da altri.

Ecco che in questi casi sovviene l'usucapione , il cui accertamento può avvenire giudizialmente, o anche mediante un organo di mediazione.

La procedura più lineare per vedersi riconosciuta la proprietà è l’accertamento giudiziale, che una volta riconosciuto vale verso tutti, “Erga Omnes”.

Per questo procedimento, ci si deve armare di pazienza e denaro, in quanto è necessario instaurare un giudizio davanti al Tribunale competente , affinchè accerti l’avvenuto acquisto a titolo originario del bene .

Capita spesso però che non si sia disposti ad attendere i tempi lunghi della Giustizia, o che ci si trovi a dover usucapire un bene di scarso valore, per cui si debbano trovare soluzioni alternative all'usucapione giudiziale , più snelle ed economiche, ad esempio, quando ci si trovi a dover vendere un bene che sia formato in minima parte anche da porzioni non regolarmente intestate ( ad esempio una casa con cantina, quest'ultima risultante intestata all'impresa costruttrice cessata molti anni

prima) .

In questo caso, per vendere il bene potrà ricorrere all'usucapione per mediazione ( se possibile) o alla vendita per possesso.

Col “Decreto del fare”, convertito dalla L. 98/2013, la nuova normativa in materia di mediazione ha previsto che l’accertamento dell’usucapione possa essere effettuato presso un Organismo di mediazione, davanti ad un mediatore professionista e con l’assistenza di un legale.

Con la modifica dell’art. 2643 c.c. , si è stabilito che le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente il loro accordo.

Perchè possa avvenire l'usucapione per mediazione è condizione essenziale che gli aventi diritto sull’unità da usucapire siano concordi nel riconoscere l’avvenuta usucapione, e comunque vi è il limite che , a differenza dell'usucapione giudiziale che ha valore come detto “Erga Omnes”, l'accordo di mediazione che accerta l'usucapione ha valore solo fra le parti sottoscriventi e non è opponibile ai terzi che vantino titoli anteriormente trascritti o iscritti che possono essere in qualche modo pregiudicati dagli accordi stessi. Dunque, un tale accordo da la massima certezza nei confronti di tutti solo trascorsi 10 dalla trascrizione nei Registri Immobiliari.

Ulteriore possibilità, la vendita per possesso.

Si tratta del trasferimento della proprietà di un bene immobile a un terzo da parte di chi non risulta reale intestatario del bene immobile nei pubblici registri, ma che dichiara sotto la propria piena responsabilità dinanzi a un Notaio, di esserne il reale proprietario per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge.

La legittimità giuridica di tale vendita ( a conferma che il Diritto è certamente materia viva ed in continua evoluzione), è oggi fuori da ogni dubbio, grazie ad una recente sentenza della Cass. civ. , n. 2485 del 5.02.2007, ed un successivo studio del Consiglio Nazionale del Notariato che hanno

ammesso esplicitamente il trasferimento della proprietà per possesso.” Il nostro ordinamento , che ammette anche la vendita di cose altrui all’art. 1159 c. c., in merito all’usucapione breve o decennale, afferma che “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”.

La previsione dell’usucapione breve , si riferisce espressamente ad un titolo capace di trasferire un immobile e che sia regolarmente trascritto, circostanza che il nostro ordinamento riconosce solamente agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate (oltre ovviamente alle sentenze di domande giudiziali) riconducibili all’atto notarile, mediante il quale avvenga il trasferimento della proprietà ad opera di chi non risulti essere proprietario.

Lo studio sulla materia del Consiglio Nazionale del Notariato (n.176-2008/c) , purtroppo ancora oggi non molto applicato nella pratica dagli stessi Notai , ha chiarito che non solo il Notaio può stipulare un atto di trasferimento della proprietà per possesso, ma anzi “ addirittura deve consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”, ad esempio nel caso di valore modesto del bene interessato.

La vendita per possesso può portare in certi casi ad alcuni rischi. Infatti, la titolarità del bene immobile viene dal notaio trascritta e volturata immediatamente al nuovo proprietario. Tali trascrizione e voltura hanno un effetto universale, erga omnes, ed i terzi sono obbligati ad ammettere la proprietà del nuovo intestatario ancorché l’abbia ricevuto da un alienante non intestatario.

In questo caso, l’unico soggetto legittimato a contestare la dichiarazione dell’alienante di aver usucapito il bene, è l’intestatario originario dell’immobile per riottenerne così a suo favore l’intestazione, ma a questo punto sarà proprio quest’ultimo a dover intraprendere una difficile causa civile .

L’alienante in caso di sconfitta nel giudizio sarà tenuto a risarcire il danno nei confronti sia dell’acquirente che del proprietario originario dell’immobile.

Da parte Sua il Notaio deve agire nella stipula in modo avveduto, avvertendo l’acquirente delle conseguenze positive ma anche negative nell’ipotesi di azione rivendicatoria da parte dell’intestatario, ed inserirà nell’atto sia la dichiarazione del venditore sotto la sua responsabilità, sia l’avvertimento all’acquirente dei rischi che questo atto comporta.

Dott. Mario Carmignani

Esperto tecnico-legale immobiliare

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