IL CONDUTTORE PUO’ AUTORIDURRE O SOSPENDERE IL VERSAMENTO DEL CANONE?

E' con grande piacere che pubblichiamo, ringraziando, un articolo dell'Avv. Nicola Frivoli di Bari.

L' Avvovato e' un articolista giuridico, pubblicato su importanti testate nazionali, il settore immobiliare e' uno di quelli in cui si impegna a scrivere le sue note.

Ringraziamo ancora per la considerazione dimostrata per la nostra Associazione.

Segue articolo.

Tonino Veronesi

Presidente Assoproprietari

 

 

In tema di locazione, l’autoriduzione e sospensione del canone da parte del conduttore comporta come conseguenza la risoluzione per inadempimento contrattuale. L’utilizzo della res locata, senza il versamento della pigione, anche parziale, evidenzia un comportamento illegittimo da parte del conduttore nei confronti del locatore, venendo meno una delle l’obbligazioni principali del rapporto locatizio, ex art. 1587 c.c. Nel contratto di locazione il conduttore che ritenga di non adempiere alla propria obbligazione, riducendo o addirittura sospendendo il pagamento del canone, ma continuando ad utilizzare il bene locato ed incidendo così sull’equilibrio sinallagmatico alla base del contratto, si pone a rischio della domanda di risoluzione contrattuale da parte del proprietario-locatore, nella maggior parte dei casi fondata sulla clausola risolutiva espressa all’art. 1456 c.c. Il conduttore che sospende o riduce il pagamento del canone è soggetto a tale rischio, dovendosi confrontare il suo comportamento con i principi-guida in tema di inadempimento (art. 1453 e ss.,  c.c.). Anche in assenza di clausola risolutiva espressa, l’obbligazione di pagamento periodico del canone, è da considerarsi l’obbligazione principale del conduttore e riveste la massima importanza secondo il parametro dell’art. 1455 c.c., e nell’eventuale confronto di interessi delle parti, previsto dall’art. 1460 c.c. agli effetti della eccezione di inadempimento. La gravità dell’inadempimento del conduttore e quindi il presupposto della risoluzione contrattuale per la violazione di una prestazione essenziale al mantenimento del rapporto locatizio, quale il pagamento del canone o la sua arbitraria riduzione, pur se giustificata dall’esigenza di riportare ad « equità » il canone che fosse stato eccedente la soglia massima legale consentita per le locazioni ad uso abitativo (al tempo del canone legale), ed attualmente, anche non abitativo (artt. 12 e 32, l. n. 392/1978, ora abrogata quanto alle locazioni abitative), ovvero che avesse ecceduto limiti posti dall’art. 13 l. n. 431/1998, o per reagire ad altri inadempimenti del proprietario-locatore, comunque è da considerarsi un comportamento illegittimo dal punto di vista contrattuale. Alle locazioni immobiliari abitative, la disciplina di cui all’art. 2, comma 1, l. n. 431/1998, relativa a locazioni definite libere, ha recuperato in favore delle parti del contratto la piena autonomia e libertà nella determinazione dei canoni e di conseguenza di loro variazioni in aumento o distribuzione anche in misura diseguale del canone nel corso del rapporto. Pertanto, « in tema di contratto di locazione e misura del canone relativo, in regime di libera determinazione deve ritenersi legittima la previsione di canoni di locazione in misura differenziata, risultando pertanto del tutto ammissibile una previsione contrattuale che contempli aumenti graduali del canone ove tale necessità sia scaturita da determinati fatti o vicende che hanno avuto incidenza sulla funzione economica e sull’equilibrio sinallagmatico dell’intero rapporto »  (Cass. civ. sez. III, 7 aprile 2010, n. 8230). Costituendo il pagamento del canone la principale obbligazione del conduttore il cui adempimento è essenziale agli effetti del mantenimento degli equilibri del sinallagma funzionale, l'autoriduzione non è consentita neanche quando si assumano inadempimenti del locatore (per esempio per mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria o straordinaria, oppure vizi del bene locato non eliminati), e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte e quindi in caso di inutilizzabilità assoluta della cosa locata (Cass. civ. sez. III, 27 settembre 2016, n. 18987). Anche in caso di inadempimento del locatore, nella proporzionalità fra i rispettivi inadempimenti, peraltro, dovrà essere valutata con riferimento agli interessi delle parti. Tuttavia quando il conduttore, anche in presenza di vizi della cosa locata (da valutare l’incidenza sul godimento del bene), abbia continuato a godere limitatamente dell'immobile, non potrà sospendere la sua prestazione con l'effetto di uno squilibrio eccessivo tra i due inadempimenti; ciò in analogia a quanto disposto dall'art. 1584 c.c. che, in caso di riparazioni al bene locato, attribuisce al conduttore la possibilità di chiedere una riduzione del canone e non la sospensione totale, come quando le riparazioni comportino privazione del godimento della cosa locata. Resta la difficoltà per il conduttore di quantificare tale riduzione, senza incorrere nel rischio dell'inadempimento che giustifichi risoluzione del contratto. La legittimità dell’autoriduzione richiede comunque che l'inadempimento del locatore sia «sopravvenuto» alla stipulazione del contratto, in quanto l'art. 1578 c.c. attribuisce al conduttore la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo in presenza di vizi della cosa locata che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, salvo che si tratti di vizi conosciuti dal conduttore o facilmente riconoscibili, al momento della consegna della cosa locata. Pertanto, quando il conduttore all'atto della stipulazione del contratto di locazione non abbia denunziato i difetti dell'oggetto del contratto, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, con rinuncia a chiedere la risoluzione del contratto, la riduzione del canone o l'esatto adempimento, ed in ogni caso il risarcimento del danno. È dunque innegabile la illegittimità dell'autoriduzione in ogni caso, ed anche in caso di proposizione di domanda giudiziale; viene, infatti, affermato che, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la c.d. autoriduzione del canone, e cioè il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, comma 1, c.c., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata; tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. civ. sez. III, 18 aprile 2016, n. 7636). Si può affermare che, quanto al sinallagma del rapporto di locazione e con discutibile scelta di campo, la consolidata interpretazione dell'art. 1460 c.c. oltre che gli usi contrattuali, rendono difficile per il conduttore di avvalersi della facoltà di autotutela prevista da detta norma con riferimento alla obbligazione di pagamento del canone alle scadenze pattuite; per contro non si ravvisano impedimenti di principio per il locatore che intenda avvalersi dell'art. 1460 c.c. in caso di inadempimento del conduttore e per quanto concerne le obbligazioni che lo riguardano, ma sempre nel rispetto dei principi di buona fede, proporzionalità e correttezza contrattuale (Cass. civ. sez, III, 18 settembre 2015, n. 18320).  In altri termini l'applicazione dei detti principi non consente al locatore di non eseguire lavori di manutenzione destinati a garantire la sicurezza e la igienicità del bene locato, nel caso di riduzione o anche di sospensione del canone.

 

 Avv. Nicola Frivoli

 

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